سارا شیراوژن

تلاش در جهت تأمین مسکن مردم یکی از سیاست های محوری دستگاه-های اجرایی است. بر این اساس دولت در طول برنامة پنج سالة توسعه تلاش نموده است که با استفاده از ابزارها و برنامه های مختلف و توسط نهادها و ارگان‌های وابسته، نسبت به تأمین مسکن گروه های مختلف اجتماعی و به‌خصوص اقشار کم‌درآمد اقدام کند.

مطالعات انجام شده بر روی نظام پرداخت یارانه نشان می دهد که از ابزارهای مختلفی برای این کار استفاده شده است. برخی از این ابزارها به شرح زیر است: واگذاری زمین ارزان، پرداخت یارانة کمک‌بهرة بانکی، ساخت و واگذاری واحدهای مسکونی ارزان، اعطای تخفیف های مالیاتی، پرداخت یارانة ضمنی انرژی، پرداخت های کمک‌هزینة مسکن به صورت مستمر و یک‌باره.
ویژگی نحوة اجرای این برنامه ها آنست که اجرای برخی از آن ها که در گذشته توسط نهادها و ارگان های مختلف انجام گرفته است، سازوکار و فرآیند هماهنگ سازی برای اجرا نداشته است و به همین دلیل هزینه های مبادله (Transaction Cost) در این نظام در سطح بسیار بالایی قرار داشته که این امر به معنی وجود هزینة مدیریتی زیاد بوده است. اما اکنون به این فرایند هماهنگ سازی توجه شده است و موضوع مسکن به صورت جدی و متمرکز در حال پیگیری است.
هم‌چنین برآورد های انجام شده کمّی نشان می دهد که حجم پرداخت یارانه در سطح قابل قبولی قراردارد و با وجود این حجم از یارانه می توان مشکل تأمین مسکن را بسیار کم کرد. برآوردها نشان می دهد که نسبت یارانة مسکن پرداختی به تولید ناخالص در طول برنامه های توسعه، حدود 5/2 درصد بوده است . عمدتاً یارانه‌ها برای ایجاد عدالت اجتماعی، سازمان‌دهی نهادهای بازار و تحریک رشد اقتصادی پرداخت می‌شود، اما به دلیل این‌که بازار مسکن دهک‌ها یک تا چهار درآمدی را نمی‌پذیرد و رشد قیمت‌ها در بازار مسکن به‌گونه‌ای بوده که تعداد زیادی از خانوارهای کم‌درآمد شامل این دهک‌ها در کل کشور و دهک‌های 1 تا 6 درآمدی در شهرهای بزرگ را خارج نگه داشته است، از این‌رو عدالت اجتماعی ایجاب می‌کند که به این خانوارها یارانه پرداخت شود. پس می توان گفت ارتباط مسکن با اقتصاد در حوزة گسترده تری قابل بحث است.
می توان گفت وابستگی بخش مسکن و ترتیبات نهادی این بخش به محیط کلان اقتصادی کشور باعث می شود که بخش مسکن و به‌خصوص مسکن گروه های کم‌درآمد به‌شدت از سیاست های اقتصاد کلان و نوسانات متغیرهای عمدة این حوزه تأثیر پذیرد. نوسانات اقتصاد کلان در قالب رونق و رکود اقتصادی نمایان شده و منجر به ظهور چرخه-های اقتصادی می شوند. چرخه های تجاری نوعی نوسانات باقاعده و منظم در فعالیت های کلان اقتصادی کشورها است که عمدتاً به وسیلة بنگاه  های تجاری سازمان‌دهی می شوند.
یک چرخه با یک دوره رونق اقتصادی که هم‌زمان در فعالیت های متعدد اقتصادی رخ می دهد، شروع می‌شود و به دورة رکود و انقباض منتهی می-شود. این سلسله از تغییرات بارها و بارها تکرار می شوند، ولی حالت منظم دوره ای ندارند. به عبارتی مدت چرخه های تجاری یا همان دوره های رونق و رکود ممکن است از یک سال تا 10 الی 12 سال متغیر باشد. این چرخه های رونق و رکود تأثیر بسزایی در اقتصاد کشور دارد و نوسانات اقتصاد کلان و وضعیت مسکن و توان مالی گروه های کم‌درآمد را برای تأمین مسکن تحت  تأثیر خود قرار می دهد. نوسانات متغیرهای اقتصاد کلانی هم‌چون تولید ناخالص داخلی، تورم، پول و شبه پول (حجم پول واقعی و نقدینگی) بر بخش مسکن و پس از آن بر گروه های کم‌درآمد تأثیری فراوان دارد.
 هدف سیاست های مسکن بهینه نمودن عملکرد بخش مسکن است و قرار گرفتن اقتصاد مسکن در مسیر رشد با ثبات بلندمدت. انتخاب بهترین بستة جامع شامل مجموعه ای از سیاست ها و ابزارها که منافع تمام افراد و گروه های فعال در بخش مسکن حفظ شود؛ به-گونه ای که ابعاد وسیع اهداف اقتصادی و اجتماعی تحقق یابد و اصل محوری باید و نبایدهای سیاست های مسکن را تعیین  نماید.
بهینه بودن عملکرد بخش مسکن مستلزم آنست که زمینه های مناسب برای افزایش کارایی فراهم آید. از این رو سیاست بهینة بخش مسکن دست کم در بردارندة سه بعد مهم است؛ برقراری کارایی شامل کارایی فنی و اقتصادی، حساس بودن نسبت نیازها و منابع تمامی گروه ها، و منطقی نمودن ساختار قیمت و اجاره و توانمند-سازی اقشار کم‌درآمد در تأمین مسکن.
موارد شکست بازار مسکن زمینه های مشروعیت دخالت دولت در بخش مسکن را فراهم می آورد تا از این طریق نسبت به برقراری بهینة دوم (Second Best) اطمینان حاصل شود. از بین بردن آثار شکست بازار  یا کاهش اثرات مخرب آن، جنبة کلیدی نقش دولت و اجرای سیاست های مناسب در بازار مسکن به‌شمار می رود. راهبرد مؤثر و کارآمد بخش مسکن در خصوص موارد شکست بازار به جای توجه به معلول ها به علل و ریشه های واقعی می پردازد. راهبردهای بازارمحور منجر به تقویت بازار می شود و در بلندمدت نتایج بهتری خواهد داشت. دولت برای هدایت بخش مسکن در مسیر رشد یا ثبات بلندمدت ابزارهای مختلفی در اختیار دارد که بر عملکرد عرضه و تقاضا و نهادهای این بخش در چهارچوب مدیریت همه‌جانبة اقتصاد مسکن تأثیر می گذارد.
از این رو می توان گفت بخش مسکن به دلیل ارتباط پیشین قوی با سایر بخش های اقتصادی، نقش اساسی در رشد اقتصاد دارد و می-تواند به عنوان موتور رشد و قطب توسعه در اقتصاد کشور عمل کند. در کشورهای در حال توسعه به دلیل عدم توانایی مؤسسات مالی برای انباشت سرمایه، تأمین مالی بسیاری از بخش ها از جمله بخش مسکن به‌سادگی امکان پذیر نبوده و به عنوان یکی از مسائل آنان مطرح است. بحث تأمین مالی بخش مسکن و برقراری جریان باثبات نقدینگی با اتکا به سرمایه های بخش خصوصی، از دیرباز به عنوان چالش اساسی دولت ها در تأمین مسکن خانوارهای با درآمد متوسط و پایین مطرح بوده است. برخی کشورهای توسعه‌یافته با گسترش و تعمیق بازار رهن این معضل اساسی را حل نموده اند و همواره با تحولات بازارهای مالی و نوآوری های ابزاری، بستر مناسبی برای توسعة این بخش فراهم کرده اند.
 به طور کلی تناسب هزینه‌ی مسکن با درآمد خانوارهای نیازمند در هر دو بخش اجاره و مالکیت مورد توجه است. بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران، سهم هزینة مسکن در سبد هزینة خانوارها بیش از 30 درصد است. این سهم در کلان‌شهرها به بیش از 40 درصد درآمد شغل ثابت سرپرست خانوار و برای دهک های درآمدی متوسط به پایین حتی بیشتر از این عدد است. بنابراین پیشنهادهای مهم عبارتند از کاهش سهم هزینة مسکن در سبد هزینة خانوار به عنوان یکی از کالاهای اساسی و نیز افزایش درآمد خانوار.
رویکرد کاهش سهم هزینة مسکن در زمانی که نرخ قیمت زمین و مسکن نسبت به تورم عمومی کشور رشد بیشتری دارد و چون مسکن نسبت به کالا و خدمات سهم بیشتری از سبد هزینة خانوار را به خود اختصاص می دهد، نسبت به افزایش درآمد اولویت دارد.
مسکن مثل برخی هزینه های خانوار جایگزینی ندارد. مثلاً خانوار می تواند در سبد غذایی از میان کالاهای متنوع موجود، ترکیبی از آنها را متناسب با درآمد خود اختیار کند، ولی مسکن جایگزینی ندارد. یعنی خانوار نمی تواند به جای مسکن،  کالای دیگری را اختیار کند تا بتواند کارایی سکونت و محل آرامش و زیست خود را مهیا کند.
گاهی این ایده مطرح می شود که خانوار می تواند میان خانه‌های مختلف خانه های با قیمت پایین تر و کیفیت پایین تر را اختیار کند. باید گفت اگرچه این امر تا حدودی صحیح است، ولی کاهش قدرت خرید و تصرف مسکنِ خانوار، چه به صورت اجاره‌بها یا اقساط خرید (ملکی) از یک سو به معنی اختیار فضایی کوچک‌تر برای زندگی است که معضلات متعدد فرهنگی و اجتماعی را در خود خانوار به دنبال خواهد داشت و از سوی دیگر به معنی اختیار محلاتی است که لحاظ شرایط فرهنگی و اجتماعی دارای آسیب‌های زیادی برای خانوار خواهد بود.
طبق آمار مرکز آمار، دهک‌های 6 به پایین به طور متوسط 70 درصد اجاره‌نشین هستند. این درحالی است که اکثر زوج‌های جوان که بر اساس شرایط سنی وارد بازار اشتغال و مسکن شده‌اند، توانایی تملک واحد مسکونی را ندارند و قریب به اتفاق فرزندان دهک های 1 تا 6 درآمدی متقاضی بازار استیجاری خواهند بود. این نشان می‌دهد که کفة ترازو به سمت اجاره‌داری در حال تغییر است.
٭ استاد دانشگاه و پژوهشگر مسکن