در زمینة مسکن چه مسائل و مشکلاتی در ایران وجود دارد؟ در واقع مسألة مسکن در چه محورهایی قابل طرح و دسته‌بندی است؟ تأکید بر تأمین مسکن و سرپناه از بدیهی‌ترین نیازهای یک انسان تلقی می‌شود (در معنی حق برخورداری از سکونت متناسب با شأن انسانی). برای این منظور نشست‌های مختلف علمی در دهه‌های اخیر صورت گرفته است. در اصل 31 قانون اساسی ایران نیز داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوادة ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای افراد نیازمند، خصوصاً روستاییان و کشاورزان، این نیاز را برطرف نماید. هم‌چنین در اصل 43 قانون اساسی اشاره شده است که تأمین مسکن مناسب برای تمام افراد جامعه ضابطه‌ای برای تأمین استقلال جامعه، ریشه‌کنی فقر و محرومیت، رفع نیازهای انسان در جریان رشد توأم با حفظ آزادگی او دارد و لذا توجه به مسکن در جامعه اجتناب‌ناپذیر است.
مشکل مسکن را می‌توان امری قابل قبول در فرایند توسعة جامعه دانست که عمدتاً به دلیل تغییر و جابه‌جایی گروه‌های جمعیتی از یک سو و کمبود منابع پشتیبانی کنندة فرایند تولید مسکن ایجاد می‌شود. منتهی علت تبدیل مشکل مسکن به بحران و معضل مسکن، نتیجة بروز دلایل گسترده‌ای در نظام اقتصادی و فرهنگی و اجتماعی جامعه است که در پاره‌ای از موارد نمی‌توان صرفاً دلایل آن را در بخش مسکن جست‌وجو کرد، بلکه ناکارآمدی یا اثرات مخرب رانت‌دهی سایر بخش‌های اقتصاد ممکن است به بروز بحران مسکن بینجامد.
شکل جدید بحران مسکن (چه به صورت کمّی یا کیفی که در عمل ماهیت و اشکال متفاوتی دارند) در سده‌های اخیر به‌ویژه بعد از انقلاب صنعتی (به دلیل تمرکز و انباشت جمعیت و فعالیت در مکان‌های محدود سکونتی با نام شهر یا شهرهای منتخب یک جامعه)، فقدان یا ناتوانی در پاسخ‌گویی به نیازهای سریع ایجاد شده در این مکان‌ها و هم‌چنین در نتیجة عدم تعادل در بازار مسکن (رابطة منطقی بین الگوی عرضه و الگوی تقاضا برای مسکن) بروز یافته است. پدیدة شهری شدن جهان و شهری شدن فقر به‌ویژه در کشورهای توسعه نیافته (نظیر مهاجرت، کاریابی، عدم تعادل‌های شهری و روستایی و منطقه‌ای، نابرابری و بی‌عدالتی) به گسترده شدن این بحران دامن زده است. فرایند تولید بحران در بخش مسکن معمولاً با حرکت ناموزون و غیر برنامه‌ریزی شده‌ی ارزش افزوده و سرمایه و در نتیجه ثروت در کانون‌های منتخب و برگزیدة ملی (نظیر تهران یا کلان‌شهرهای بزرگ کشور) شروع می‌شود و در ادامه با عوامل دیگری مانند ناتوانی گروه‌های اجتماعی در تأمین حداقل سرپناه (یا نیاز سکونتی که از آن با عنوان مسکن قابل استطاعت یاد می‌شود) و در نتیجه بروز اثرات گستردة آن بر ناتوانی اقتصاد شهری، رشد طبیعی جمعیت ناشی از به هم خوردن قواعد سنتی بهداشتی و رفاه، رشد اقتصادی رو به افزونی شهر و اهمیت‌یابی آن در اقتصاد ملی، حرکت جمعیت به مراکز رشد اقتصادی جهت مشارکت و برخورداری از مواهب ایجاد شده و هم‌چنین شکل‌گیری جامعة صنعتی در کنار اقتصاد غیر صنعتی (سنتی) و حاشیه‌ای (کاذب) در نتیجة تولید فضاهایی با حداقل استانداردهای انسانی (زاغه/حاشیه) و در نهایت به‌عنوان نتیجة بازار دلال‌محور، بورس‌بازی و رقابت ناعادلانه پیوند می‌خورد و موجبات بروز بحران در بازار مسکن را فراهم می‌آورد. خارج از این قاعده، ناکارآمدی اقتصاد جامعه در توزیع اثرات توسعه در جامعه و ایجاد بازارهای کارآمد رقیب را  نیز می‌توان مورد اشاره قرار داد که در یک نگاه کلی شرایط جامعة ما نیز در حوزة مسکن از این عوامل دور نبوده است.
در ایران در مقاطع مختلف، موارد فوق به‌نحوی بر بازار مسکن تأثیرگذار بوده‌اند که رشد قارچ‌گونة شهرهای بزرگ و ناتوانی سیستم برنامه‌ریزی به پاسخ‌گویی مناسب سکونتی را می‌توان به وضوح مشاهده کرد.
نگاه به مسکن در فرایند‌های برنامه‌ریزی مسکن، بر اساس روند تعریف ماهیت و نقش دولت‌ها در میزان مشارکت و مداخلة آنها در تخصیص فضا و امکانات، و به عبارت دقیق‌تر در میزان مداخلة متولی‌گونه یا تصدی‌گونه‌شان در بازار مسکن در دوره‌های زیر قابل تعریف و تفکیک است:
دورة اول: حضور غیر فعال و غیر مؤثر و واگذاری آن به مکانیسم بازار؛ عمدتاً به قبل از دهة 60 میلادی برمی‌گردد که با مالکیت اقتصاد بازار و رقابت، هرگونه حضور دولت ضروری تلقی نمی‌شد.
‎دورة دوم: بر اساس نقش نسبی یا مطلق دولت‌ها در سیاست‌گذاری و تأمین مسکن (ساخت و حمایت از مسکن در طرح‌های شهری) که از اواسط دهة 60 میلادی با توجه به تشدید فرایند اسکان جمعیت در نواحی بزرگ شهری و به‌خصوص پیدایش مناطق نابسامان و غیر رسمی، برنامه‌هایی نظیر برنامه‌های خانه‌سازی عمومی و ساخت خانه‌های ارزان، تولید انبوه و صنعتی مسکن و اعطای وام‌های کم‌بهره و طویل‌المدت خانه‌سازی در دستور قرار گرفت. 
دورة سوم: بر اساس نقش تعریف شده و تسهیل‌گر دولت در بازار مسکن و تأمین آن (استفاده از اهرم‌های حمایتی و نظارتی و پشتیبانی) و واگذاری وظایف تصدی‌گری به بخش‌های غیر دولتی که از دهة 70 به بعد با توجه به ابعاد فقر شهری و سیاست‌های مداخله به طرف حمایت از گروه‌های تهی‌دست شهری گرایش پیدا کرد و با تأکید بر ضرورت مشارکت گروه‌های اجتماعی در فرایند تصمیم‌سازی و اجرای برنامه‌ها، وظیفة بخش دولتی ارائة خدمات پایه در زمین‌های تخصیص یافته (آماده‌سازی زمین) یا حتی بدون ارائة خدمات و صرفاً زمین گردید.
در هر دوره‌ای برنامه‌ها شکل و بوی خاص خودشان را داشته‌اند. مثلاً در دورة نخست، دولت با آزادسازی روند برنامه‌ریزی عمومی مسکن صرفاً توجه خود را به تأمین مسکن برای گروه‌های خاصی متمرکز می‌کرد و در بازار نقشی نداشت، اما در دورة سوم (دهة 90 میلادی به بعد) دولت نقش نظارتی و هدایتی خود را کاملاً افزایش داد. لذا تجارب متفاوتی را می‌توان در دنیا دید که بسته به سیستم‌های حکومتی متفاوت است.
 اگر مبنا را بر تفکیک سیاست‌گذاری در بخش مسکن بر اساس ماهیت عملکردهای کلان بگذاریم، دو دورة قبل و بعد از انقلاب قابل تفکیک است. قبل از انقلاب تأکید بر تشویق و تقویت حضور بخش خصوصی و در کنار آن ایجاد شهرک‌سازی در حاشیة شهر (نمونة شهرک اکباتان) و ساخت خانه‌های ارزان (مجتمع‌های کارگری در شهرهای بزرگ) و اعطای تسهیلات بانکی مد نظر سیاست‌گزاران بود و پس از انقلاب تداوم سیاست مجتمع‌سازی، واگذاری زمین (آماده سازی)، اعطای تسهیلات بانکی، حمایت از تعاونی‌های مسکن و تقویت نقش دولت در بازار مسکن از طریق حمایت از مصرف‌کننده (ارائة مصالح دولتی، وام، زمین ارزان و ...). بعد از انقلاب و به‌ویژه در برنامة دوم توسعه عمده‌ترین جهت‌گیری‌ها بر پایة دو راهبرد شکل گرفت که راهبرد اول استفادة بهینه از توان تولید مسکن بود و راهبرد دوم تأمین مسکن برای گروه‌های نیازمند و آسیب‌پذیر.
راهبرد اول از طریق سیاست‌هایی نظیر سیاست‌های اعتباری، سیاست‌های زمین‌محور و سیاست‌های تنظیم بازار  مانند تشویق پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی مسکن دنبال گردید و راهبرد دوم از طریق مشارکت فعال بخش‌های وابسته به دولت و تعاونی‌ها و با حمایت و پوشش دولت در قالب مسکن حمایتی و استیجاری.
در راهبرد اول دو سیاست اصلی اعمال شد؛ اول سیاست‌های اعتباری و دوم سیاست‌های تأمین زمین. سیاست‌های اعتباری که در قالب وام ارزان‌قیمت و پرداخت یارانه به وام‌هایی که الگوی مصرف را در تهران و شهرهای بزرگ (100 متر برای شهرهای بزرگ و 75 متر برای تهران) رعایت کنند. طرح‌های تأمین مسکن دولتی تقریباً در تمام نقاط کشور با استفاده از وام‌ها و کمک‌های خارجی برای کارکنان دولت، اتحادیه‌های کارگری و بازنشستگان و جنگ‌زد‌گان انجام شد. سیاست‌های تأمین زمین نیز در برنامة اول تجربه شد و به برنامة دوم نیز بسط داده شد که در قالب آماده‌سازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و قدیم شهر و توسعة شهرهای جدید اعمال گردید.
در راهبرد دوم چند سیاست دنبال شد که اولینشان مسکن اجتماعی بود. تأمین مسکن خانوارهای کم‌درآمد و با حداقل استانداردهای زندگی، زوج‌های جوان، خانوارهای بی‌سرپرست و خانوارهایی که توان ساخت یا خرید مسکن را ندارند، هدف این راهبرد است. سرمایة تولید این نوع مسکن با مشارکت سیستم بانکی و دولت تأمین می‌شود و هدفش حل معضلات اجتماعی است. فروش اوراق مشارکت و حمایت نهادهای پولی نظیر سازمان تأمین اجتماعی در این سیاست نیز مد نظر است و واحدها به دو صورت اجاره و اجاره به شرط تملیک در اختیار بهره‌برداران قرار می‌گیرد.
سیاست دوم مسکن حمایتی بود که بر اساس الگوی استاندارد (زیر 100 متر) و با برخورداری  از حمایت‌های دولتی نظیر اعطای وام ارزان‌قیمت، واگذاری زمین و پرداخت یارانه به حق انشعاب ساختمان است. هدف، تشویق خانوارهای میان‌درآمد جامعه به پس‌انداز برای مسکن و تبدیل تقاضای بالقوة آنها به تقاضای مؤثر است و نیز تشویق به ساخت واحدهای مسکونی متناسب با نیاز و توان تولید جامعه. در برنامة دوم کشور تشویق تولید مسکن حمایتی برابر 30 درصد واحدهای پیش‌بینی شده در مناطق شهری در طول برنامه (حدود 476هزار واحد) بر این اساس بوده است. 
سیاست سوم مسکن اجاره‌ای بود که دولت صرفاً برای اجاره به گروه‌های کم‌درآمد می‌سازد و عموماً برای واگذاری مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.
در حال حاضر ترکیبی از این سیاست‌ها با تقویت حضور بخش خصوصی و وارد شدن سیاست واگذاری زمین‌های 99 ساله در حال اعمال است.
در ایران آسیب‌های متعددی بر الگوهای برنامه‌ریزی مسکن وارد گشته است که شاید مهم‌ترین آن‌ها را بتوان الگوی نقش‌آفرینی دولت از یک سو و تسلط اقتصاد رانتی و ناکارآمدی دیگر بخش‌های اقتصادی در کارآفرینی و جذب نقدینگی جامعه و هم‌چنین ضعف تولید و تسلط دلال‌گری مصرفی از سوی دیگر قلمداد کرد. علاوه بر این، عوامل دیگری را می‌توان در آسیب‌شناسی ناکارآمد بودن این فرایند دخیل دانست؛ عواملی چون گران شدن زمین به دلیل عرضة ناکافی و ناتوانی بخش صنعت در جذب سرمایه‌های جامعه، عدم دست‌رسی اقشار نیازمند به اعتبارات تخصیص داده شده و وجود مشکل در استفاده از منابع تخصیصی، عدم مشارکت مردم در فرایند نیازسنجی، طراحی راهبردها و برنامه‌ها و اقدامات اجرایی، بالا بودن قیمت خدمات و عوارض و در حوزة شهرسازی عدم انعطاف ضوابط و کدهای ساختمانی که هزینه‌های مازاد را به فرایند تولید مسکن تحمیل می‌کند.
تعداد بسیار زیادی راهکارهای بالقوة مؤثر و قابل استفاده در بخش مسکن وجود دارد که قاعدتاً هر جامعه‌ای متناسب با ظرفیت‌های عمومی خود می‌تواند از آنها استفاده نماید. قبل از هر چیز، بخشی ارزشمند در فرایند برنامه‌ریزی برای هدایت و تحلیل راه‌کارهای انتخابی وجود دارد که ضمن ارزیابی گزینه‌ها، موقعیتی که برای اجرا در سطح جامعة هدف مناسب است را تعیین می‌کند. تحلیل راه‌کار ‌باید نگاهی به گام‌های مؤثر برای دست‌یابی به مسکن قابل استطاعت یا دیگر اهداف قابل حصول در برنامة مسکن داشته باشد. در این راستا سیستم‌هایی نظیر قوانین شهری یا اقتضائات اداری که بر میزان دست‌رسی یا استطاعت گروه‌های اجتماعی به مسکن مؤثر هستند و هم‌چنین ابزارها و منابعی که برای ارتقاء اهداف بخش مسکن در شهر قابل استفاده‌اند، ‌باید مورد بررسی و توجه قرار گیرند. هر استراتژی ‌باید به‌واسطة اثرات بالقوه‌ای که می‌تواند داشته باشد و سهولت یا سختی سازوکارهای اجراییش مورد ارزیابی قرار گیرد. بنابر این تحلیل نقاط ضعف و قوت، گام اول در این راستا خواهد بود.
استفاده از ظرفیت بخش خصوصی و به‌ویژه نهادها و صنوف تولیدی می‌تواند تولیدات بیشتری را وارد بازار کند. حضور هدایت‌گر دولت هم‌چنان کارساز خواهد بود. تهیة طرح‌های جامع ملی در بخش مسکن به سیاست‌گذاری‌های کلان‌مدت کمک شایانی خواهد کرد و به موازات آن ایجاد تعادل و توازن در بخش‌های مختلف اقتصاد و بازار مسکن چه در حوزة تولید و عرضة مسکن و چه در حوزة مصرف و تقاضا می‌تواند به ایجاد الگوی صحیحی از برنامه‌ریزی مسکن منجر گردد.
بحث مسکن استیجاری با تحلیل و رفع نقاط ضعف آن می‌تواند بخش آسیب‌پذیر جامعه را صاحب مسکن نماید. تأکید صرف بر مؤلفة زمین و عرضة نامحدود آن سیاستی است که چه در گذشتة کشور و چه در تجارب جهانی به تنهایی به هیچ وجه کارا نبوده است. جذب سرمایه‌ی رها و سیال جامعه از بخش مسکن که آن را به ‌عنوان یک بازار سودآور دلالی مطرح کرده است و هدایت آن به بازارهای تولیدی رقیب می‌تواند به ایجاد آرامش در بازار مسکن کمک شایانی نماید. به موازات آن حمایت از انبوه‌سازی نه‌تنها در حاشیة شهرهای بزرگ، بلکه در نواحی دورتر با ایجاد خدمات و تسهیلات سفر و تردد می‌تواند کاملاً مؤثر باشد.
ضمن این که باید در نظر داشت که مسکن و بازار آن در یک رویکرد سیستمی و تعاملی و پیوسته کاملاً با سایر سیاست‌گذاری‌های اقتصادی و اجتماعی مرتبط است و حتی ایجاد یک ذهنیت اجتماعی می‌تواند به بی‌ثباتی بازار مسکن بینجامد. مسکن یکی از نیازهای پایة زندگی اجتماعی است و به همین خاطر حضور دولت و حمایت از دهک‌های پایین در تأمین آن شرط اساسی تلقی می‌شود.
٭ عضو هیأت علمی گروه شهرسازی دانشگاه تربیت مدرس